Všichni jsme o nich slyšeli. Pár z nás je zažilo. Mluvím o špatných majitelích. Ti, kteří nebudou opravovat děravou střechu, opravovat klempířské práce nebo udržovat systém HVAC v chodu. Naštěstí mají nájemníci práva ze zákona. Téměř ve všech Spojených státech existují způsoby, jak se chránit, pokud váš pronajímatel neudržuje váš dům nebo byt obyvatelný.
Zákony o obyvatelnosti se liší stát od státu. Běžnou součástí těchto zákonů téměř v každém státě je koncept, že pronajímatel má udržovat nemovitost v obyvatelném stavu. Ve většině států mohou opravné prostředky nájemce zahrnovat právo ukončit nájem bez sankce, opravit problém a odečíst náklady z nájemného nebo podat žalobu proti pronajímateli.
Je důležité, abyste rozuměli svým právům nájemce podle zákonů ve vašem státě. Měli byste také vědět, kde můžete najít pomoc při řešení stížnosti na vašeho pronajímatele. Práce v rámci právního systému je klíčem ke správnému zmírnění problému. Máte práva a existují způsoby, jak přistoupit k problému s pronajímatelem, abyste zajistili vhodný výsledek.
Buďte metodičtí a profesionální
Ať děláte cokoli, udržujte celou situaci obchodní a profesionální. Konfrontačním nebo agresivním chováním nic nezískáte. Právníci a profesionální vyjednavači jsou skálopevně přesvědčeni, že hrozby fungují jen zřídka. Snažit se najít společnou řeč a nabízet řešení je tou nejlepší možností při vyjednávání.
Na druhou stranu může váš pronajímatel jednoduše odmítnout diskutovat nebo řešit problém s vaším bytem nebo nájemním domem. Pronajímatel se může stát agresivním nebo dokonce hrubým. Pokud k tomu dojde, doporučujeme ustoupit a nezvyšovat úroveň chování, ale řešit problém jinými kanály.
Dokument, dokument, dokument
Pokud vaše situace nakonec dojde k soudnímu jednání nebo jinému typu rozhodnutí, síla vašeho případu může záviset na tom, jak dobře zdokumentujete své úsilí spolupracovat s pronajímatelem při hledání vhodného řešení. Existuje několik důležitých věcí, které byste měli udělat, když se snažíte se svým pronajímatelem najít řešení.
Veďte si deník
Od začátku si veďte chronologický deník nebo deník událostí, které k problému vedly, a každý každodenní kontakt, žádost a změnu situace. Deník můžete začít až poté, co dojde k incidentu a problém začne u vašeho pronajímatele. Jakmile to bude možné, poznamenejte si všechna relevantní fakta, která si pamatujete, včetně dat a časů. Pak si každý den veďte přesný záznam o každém telefonátu, kontaktu nebo změně stavu situace.
Tyto druhy skutečností se mohou stát důležitými, pokud nakonec podáte žalobu nebo půjdete k arbitráži ohledně vašeho pronájmu. Detailní popis incidentu může významně ovlivnit úspěch vašeho případu.
Získejte vše písemně
Založte soubor pro dokumentaci vašeho pokusu přimět svého pronajímatele, aby potvrdil nájemní smlouvu a opravil váš byt nebo nájemní dům. Začněte s pronájmem. Základem vašeho případu je nájemní smlouva, kterou jste podepsali s pronajímatelem. Nájemní smlouva by měla obsahovat podrobnosti o tom, kdo je odpovědný za opravy, případné stanovené časové harmonogramy a podrobnosti o tom, jak jsou pronajímateli zasílána oznámení o problémech.
Doporučujeme, abyste s pronajímatelem komunikovali o závažných problémech písemně. Tato písemná sdělení můžete doprovázet telefonickým hovorem nebo e-mailem. V některých případech byste měli dopis poslat s potvrzením podpisu zpět z pošty. Bude to váš doklad o tom, že dopis byl doručen pronajímateli nebo jeho zástupci.
Nespoléhejte na e-maily. Některé soudy a rozhodčí řízení nemusí přijmout e-mailový záznam jako důkaz komunikace. Ještě méně spolehlivé jsou textové zprávy. Kopii všech odeslaných e-mailů si uschovejte ve svém souboru s potvrzením o zpětném doručení.
Fotit
Fotografování poškození je nesmírně důležité. Možná budete muset začít s úklidem, abyste mohli nadále bydlet ve svém bytě nebo pronajatém domě. Než cokoliv vyčistíte nebo opravíte, nafoťte celý problém obsáhle z různých úhlů. Pronajímatel může zpochybnit závažnost nebo velikost poškození, zejména pokud jste uklidili nepořádek a provedli opravy.
Digitální fotografie jsou obvykle v pořádku. Doporučujeme také, abyste si tyto fotografie vytiskli a vložili do souboru. Přinejmenším si stáhněte fotografie z telefonu nebo digitálního fotoaparátu do bezpečného zálohovacího systému. Vždy mějte na různých místech více kopií všech digitálních souborů, které budete později potřebovat.
Dodržujte požadavky vašeho pronájmu
Pokud očekáváte, že váš pronajímatel bude hrát podle pravidel, musíte také hrát podle pravidel. Vaše nájemní smlouva je součástí oficiálních pravidel. Vaše nájemní smlouva mnohokrát stanoví, jak a kde musíte oznámit pronajímateli problémy. Pronájem může také obsahovat časové rámce a limity, které je třeba dodržet.
Buďte opatrní při dodržování těchto požadovaných termínů a používání metod uvedených v nájemní smlouvě. Nájemní smlouva může obsahovat i ujednání, která musí pronajímatel dodržovat. Uchovávejte si podrobné poznámky o datech, na která dáváte oznámení, a o všech časových osách nebo metodách, které pronajímatel nedodrží nebo nedodrží.
Pokud stále nemůžete získat rozlišení
Pokud jednání s pronajímatelem problém nevyřeší, obecně se řídí zákony státu. V tomto okamžiku se možná budete muset poradit s právníkem ve vašem státě, který je obeznámen se zákony o obyvatelnosti. To může být drahé a časově náročné. V tuto chvíli však existují i jiné způsoby, jak k problému přistupovat. Existují další opravné prostředky, které poskytují alternativu k podání žaloby. Než uděláte poslední poslední krok do právního systému, měli byste prozkoumat všechny tyto příležitosti.
Zapojte místní stavební nebo zdravotní oddělení
Pokud je poškození vašeho bytu nebo pronajatého domu dostatečně vážné, může být vše, co potřebujete k tomu, aby se váš pronajímatel zapojil do opravy, inspekce místního stavebního úřadu nebo místního zdravotního úřadu.
Každá budova ve většině měst musí mít kolaudační průkaz. Pokud budova nevyhovuje stavebním nebo zdravotním předpisům, může být vyvěšeno oznámení o neobývání. Budete se muset vystěhovat až do oprav nebo provedení, stejně jako ostatní nájemníci v budově. Většina státních zákonů umožňuje přestat platit stan, pokud je vyvěšeno oznámení o neobsazenosti. Náhlá ztráta příjmu z pronájmu může přivést vašeho pronajímatele kolem.
Zadržet nájemné
Některé státní zákony umožňují nájemci zadržet nájemné, pokud pronajímatel nesplní odpovědnost za udržení pronajímané nemovitosti obyvatelnou. Před zahájením tohoto svépomocného postupu vám doporučujeme poradit se s právníkem nebo jiným právním poradcem, abyste se ujistili, že je ve vašem státě legální.
Většina států umožňuje zadržování nájemného v rámci určitých pravidel. V některých případech musíte dát pronajímateli čas na opravu. Několik států vyžaduje, abyste nadále platili nájemné na vázaný účet. Před zahájením tohoto postupu se ujistěte, že plně rozumíte požadavkům vašeho státu a místních zákonů.
Proveďte opravu a odečtěte náklady z nájmu
Mnoho států umožňuje nájemníkům provést nezbytné opravy a odečíst výdaje z jejich plateb za pronájem. Většina těchto zákonů má požadavky na oznámení a další metody, než budete moci provést scénář opravy a odečtení. Musíte být velmi opatrní, pokud použijete tuto taktiku, protože se může obrátit proti tomu, pokud váš případ skončí u soudu. Některé jurisdikce omezují částku, kterou můžete odečíst z nájemného, nebo celkovou částku, kterou můžete utratit za opravu.
Zrušte svůj nájem
Nikdy nikomu nenavrhujeme, aby porušil nájemní smlouvu. Toto je možnost, která by měla být považována za poslední možnost. Nájemní smlouva je právní smlouva a důsledky pro vás a vaši finanční situaci mohou být vážné. Většina států má zákony, které upravují, jak a kdy může nájemce porušit nájemní smlouvu bez obav z odvety. Tento krok byste měli učinit až poté, co se poradíte s právníkem znalým nájemního práva ve vašem státě.
Většina států stanoví velmi přesný soubor podmínek, které musí být splněny, a kroky, které musíte podniknout, než budete moci nájemní smlouvu bez sankcí opustit. Obecně mohou tyto požadavky zahrnovat:
- Volání místních stavebních a zdravotních inspektorů
- Časové rámce, v nichž může pronajímatel odpovědět na vaše stížnosti a opravit problém
- Typy oznámení, které musíte dát pronajímateli, a časové rámce pro oznámení.
Spíše než opuštění pronájmu, pokud to situace vyžaduje, můžete zvážit dočasné přestěhování. Většina států má opatření pro vymáhání nákladů na dočasné přestěhování od pronajímatele po vyřešení problému.
Poslední možnost – obrátit se na soud
Mohou se nabízet dvě možnosti v závislosti na tom, kde žijete, a na rozsahu vašeho nároku. Než se rozhodnete žalovat svého pronajímatele kvůli problému s opravou, měli byste prozkoumat obě možnosti.
Soud pro drobné nároky
Většina států a místních jurisdikcí má nějakou formu soudu pro drobné nároky. Jedná se o legální místa s určitými omezeními. Obvykle je výše nároku, který můžete uplatnit vůči svému pronajímateli, omezena na několik tisíc dolarů. U většiny soudů pro drobné nároky zastupujete sami sebe.
Soud pro drobné nároky může být rychlejší a méně rozšířený u jiných typů soudů. Nemusíte zaměstnávat právníka a papírování je obvykle méně. Ve většině případů není porota. Soudce vyslechne váš případ a rozhodne. Nálezy soudů pro drobné nároky mají veškerou pravomoc jakéhokoli soudu.
Najměte si právníka
Pokud to velikost vašeho nároku opravňuje nebo to vyžaduje státní právo, vaší jedinou další možností je najmout si právníka a obrátit se na soud. Buďte připraveni na časově náročný a nákladný proces. V mnoha případech budou náklady na vedení vašeho případu vyšší než skutečné škody, které můžete obdržet. Ve všech případech si myslíme, že by to měla být poslední možnost.
Pokud však ve vašem případě zvítězíte, měli byste získat určitou ochranu před odvetou nebo odvetou ze strany pronajímatele, jako například:
- Nadměrně se zvyšuje nájem
- Ochrana před vystěhováním
- Obnovovací ochrana
Pokud prohrajete, obvykle získáte některé z těchto ochran, ale možná budete muset zaplatit i plné soudní náklady na podání žaloby, kromě toho, že svůj nárok nedostanete.
Jednání s pronajímatelem, který neopraví únik
Jak přistupujete k jednání s pronajímatelem, který únik neopraví, v mnoha ohledech závisí na závažnosti úniku a škodách, které jste utrpěli. Pokud je únik malý a nezpůsobí poškození vašeho majetku, vaše kroky by pravděpodobně měly odrážet závažnost situace.
Na druhou stranu, pokud se ve vaší kuchyni propadl strop a voda neustále teče, jsou nutné razantnější a okamžité akce. Vaše odpověď by měla být přizpůsobena velikosti problému.
