I když všichni nájemci doufají, že jejich nájemní smlouvy projdou bez problémů, tak se věci ve všech případech nevyvíjejí. Je to nešťastné, ale někdy může pronajímatel překročit důležité hranice se svými nájemníky. A když dojde k překročení hranice, nájemník musí vědět, jak pohnat svého pronajímatele k odpovědnosti za porušení.
Pokud vás váš pronajímatel nutí žít v hrozných podmínkách, můžete je nahlásit americkému ministerstvu pro rozvoj domu a měst, známé také jako HUD. Pokud váš pronajímatel porušil zákon, může mu být uložena pokuta nebo zákaz podnikání. Chcete-li nahlásit špatného pronajímatele, kontaktujte linku pro stížnosti na vícerodinné bydlení na bezplatném čísle (800) 685-8470.
Jaká práva mám jako nájemce?
Majitelé často nevědí, kde končí jejich práva jako vlastníků nemovitostí a kde začínají práva jejich nájemců. Aby bylo zajištěno, že budou splňovat všechny příslušné zákony a předpisy, musí být pronajímatel seznámen s následujícím:
- Zákon o spravedlivém bydlení
- Právo na klidnou zábavu
- Oprávnění k obyvatelnosti
Co je zákon o spravedlivém bydlení?
The Zákon o spravedlivém bydlení je na místě, aby chránil kupující i nájemce před diskriminací související s bydlením. Podle tohoto zákona, existuje sedm chráněných tříd : pohlaví, náboženství, barva pleti, rasa, národnost, postižení a rodinný stav. Pokud jste součástí jedné z těchto chráněných tříd, pronajímatel vám kvůli tomu nemůže odmítnout pronájem, ani nemůže stanovit odlišnou kvalifikaci, která je založena pouze na vaší klasifikaci.
Co je to právo na klidnou zábavu?
Pod Právo na tichý požitek (RQE) , má nájemce právo nerušeně bydlet v pronajaté nemovitosti. To znamená, že pronajímatel se nemůže pokoušet žádat o pronajatou nemovitost, zatímco nájemce žije. Nájemce má také nárok na klid a pohodu podle RQE.
Co je to záruka obyvatelnosti?
Podle této smlouvy musí pronajímatel poskytnout obytnou jednotku. Záruky obyvatelnosti se liší stát od státu, ale ve většině států musí pronajímatel zajistit teplou vodu, instalatérské práce, detektory kouře, elektřinu, pitnou vodu a teplo. Kromě toho musí zajistit, aby jejich nemovitost splňovala všechny místní stavební předpisy a nemovitost musí být také bez škůdců.
Pokud je vaše jednotka ve stavu, ve kterém se nedá žít, měli byste upozornit svého pronajímatele a dát mu příležitost napravit současné problémy. Ve většině případů má pronajímatel 30 dní poté, co se o aktuálních problémech dozvěděl, na jejich vyřešení, i když některé problémy mohou poskytnout pronajímateli více času na odpověď.
Co pronajímatel nemůže udělat (a běžné důvody pro nahlášení pronajímatele)
1. Vypnutí Utilities
Jedním ze způsobů, jak mohou pronajímatelé překročit hranici, je vypnout inženýrské sítě ve snaze učinit nemovitost „neobyvatelnou“. Často se to dělá jako poslední pokus vynutit nájemníka z domu, ale v mnoha případech to je pronajímatel nemá právo udělat to.
Pokud pronajímatel vypne veřejné služby i po vyúčtování, je situace ještě horší.
2. Změna smluvních podmínek bez souhlasu nebo dohody
Mnohokrát se pronajímatelé snaží změnit „dohodu“, jakmile nájemník v místě nějakou dobu žije. Pokud vám byl při podpisu nájemní smlouvy nabídnut přístup do bazénu, prádelny nebo jiného běžného vybavení, měli byste si tato práva ponechat.
3. Odstranění majetku nájemce
Pokud jste někdy přišli domů, abyste viděli všechny své světské věci nahromaděné na chodníku před vaším domem, chápete tu bolest. Je jen málo věcí, které jsou více stresující, než když se najednou v noci ocitnete bez místa, kde byste si mohli lehnout.
Pronajímatel může odstranit věci nájemce pouze v případě, že o tom byl řádně informován a pokud došlo k formálnímu vystěhování. I když pronajímatel udělal vše, co je od nich požadováno, stále s sebou potřebuje šerifa nebo policistu, když odvážejí vaše věci.
Pokud pronajímatel nepodnikne příslušné kroky, je možné proti němu podniknout právní kroky.
4. Kauce
Zadržení vaší kauce bez vysvětlitelného důvodu je další formou obtěžování pronajímatele. Ve většině nájemních smluv je jasně stanoven typ a výše škody, která představuje ztrátu kauce. Pokud tomu tak není, ponechává smlouva příliš mnoho na výkladu.
Pronajímatel by vám měl být schopen přesně sdělit, proč je kauce ukládána. Bez potřebné transparentnosti není možné zjistit, zda vám pronajímatel jen krade peníze.
Máte-li podezření, že váš pronajímatel zadržuje vaši kauci z důvodu lepšího, než aby si jednoduše ponechal peníze, je čas zavolat svému právníkovi.
5. Zanedbávání oprav
Někdy pronajímatel ignoruje požadavky na opravu nemovitosti. To se může stát docela problematickým, zvláště když za nutné opravy nese odpovědnost pronajímatel. Je úplně jedno, jaké jsou důvody. Když pronajímatel zanedbá potřebné opravy, může to být pro vás důvod, proč ho dostat do problémů.
Pronajímatelé, kteří zaostávají ve svých údržbářských povinnostech, to možná dělají, aby přiměli své nájemníky, aby odešli, nebo je možná jednoduše nezajímá, že problémy existují. V každém případě existuje mnoho zákonů, které chrání práva nájemce a nedbalé chování ze strany pronajímatele není dovoleno.
6. Neohlášený (ilegální) vstup
Další věc, kterou může váš pronajímatel udělat, aby se dostal do problémů, je přijít do vašeho pronajatého domu, aniž by vám dal vědět, než vstoupí.
Ať už pronajímatel vstoupí do nemovitosti, aby provedl opravu nebo vaše věci, existuje dobře zavedený proces, který je třeba dodržet. Součástí tohoto procesu je informování nájemce, že vstoupí.
7. Zvyšování nájemného
I když pronajímatelé mohou někdy zvýšit nájemné, existují pravidla, která upravují, jak toho lze dosáhnout. Nejprve je v nájemní smlouvě uvedeno, jaká je výše nájemného a o kolik může časem narůst.
Pokud smlouva nepokrývá postupné navyšování ceny za pronájem nemovitosti, nelze nájem změnit bez přepracování smlouvy a získání nových podpisů. Pronajímatel má rovněž zakázáno svévolně zvyšovat nájemné na základě faktorů, jako jsou ceny nájemného v sousedství, rozmary nebo inflace.
8. Poplatky a příplatky
Stejně jako při navyšování nájemného může doplňování poplatků a příplatků do nájemní smlouvy často vést k problémům pronajímatele. Jakékoli další poplatky a přirážky, které se k nájemnému přičítají, by měly být transparentní.
To znamená, že pronajímatel by vás měl informovat o všech přicházejících poplatcích a měl by být také připraven předložit důkaz, že tyto platby šly na místo, kam byly určeny.
9. Nepřijímání plateb za pronájem
Další běžnou taktikou, kterou mnoho pronajímatelů používá, aby dostali nájemníky z pronajatých nemovitostí, je přestat přijímat platby nájemného. Nejenže toto chování způsobuje mnoho problémů nájemníkům, ale ve skutečnosti může způsobit další problémy pronajímateli.
Pokud například pronajímatel přestane přijímat platby před skončením nájmu, má nájemce právo zůstat v domě až do skončení nájmu. V některých státech mají nájemníci i po skončení nájmu právo pokračovat v placení nájemného, alespoň po dobu několika měsíců.
Když pronajímatelé přestanou přijímat šeky na nájemné od svých nájemníků, riskují, že budou měsíce bez jakéhokoli nájemného.
10. Nucené vystěhování
Zatímco zákony týkající se nuceného vystěhování se liší místo od místa, téměř nikdy není dovoleno vynutit vystěhování. Váš pronajímatel nemá právo vás vytlačit z vašeho domova, aniž by prošel příslušnými procesy.
Nejprve by měl pronajímatel upozornit nájemce na blížící se právní kroky. Poté musí pronajímatel projít soudním systémem, aby získal právní oznámení o vystěhování. I po tom, co je vše splněno, pronajímatel stále nemůže donutit nájemníka na ulici.
Nájemce bude vyrozuměn, že bylo ukončeno vyklízecí řízení a je stanovena lhůta k vyklizení prostor. Poslední den může pronajímatel odvézt věci nájemce s policistou, který tam bude dohlížet.
11. Fiktivní vystěhování
Stejně jako v případě nuceného vystěhování se majitelé bytů, kteří nabízejí vystěhování, která nejsou skutečná, mohou dostat do mnoha problémů. I když to není tak běžné jako mnoho jiných problémů na tomto seznamu, pronajímatelé, kteří dodávají fiktivní oznámení o vystěhování, nejsou neslýchané.
Pokud jste vystěhováni, pronajímatel by vás měl informovat prostřednictvím příslušných kanálů. Jedním z těchto kanálů je oznámení o záměru a dalším je skutečné oznámení o vystěhování od soudů. Vzhledem k tomu, že oznámení o vystěhování přicházejí s čísly případů, není obtížné potvrdit zákonnost a pravost oznámení o vystěhování.
V případě pochybností vždy zkontrolujte.
12. Výměna zámků
Stejně jako nucená vystěhování a oznámení o vystěhování, která nejsou skutečná, je také známo, že majitelé bytů vyměňují zámky, aby nájemníci nemohli ven.
Pronajímatelé to nesmí dělat, zvláště když jsou věci nájemníka stále uvnitř bytu. Stejně jako v jiných podobných případech musí pronajímatelé před přijetím jakýchkoli tak drastických opatření, jako je výměna zámků, poskytnout řádné upozornění a papíry získané zákonnými cestami.
13. Výkupy
V některých oblastech, kde je vysoká poptávka po nemovitostech a kde sazby za pronájmy rychle rostou, je poněkud běžné, že se pronajímatelé snaží nájemce vykoupit.
V podstatě to znamená, že pronajímatel nabízí peníze nájemci, aby ho přiměl odstoupit od nájemní smlouvy. Když jsou pronajímatelé úspěšní, vydělají od budoucích nájemníků více peněz, než je částka v dolarech, kterou zaplatí v penězích za odkup.
Zatímco někteří nájemci mohou být v pohodě, když si koupí odkup a pokračují dál, existuje mnoho lidí, kteří si myslí, že není na výběr. Pronajímatelé mohou své nabídky nechat vypadat spíše jako povinné změny smlouvy. Nájemníci se často cítí nuceni uzavřít dohodu.
Uvádět nájemce v omyl za účelem dosažení požadovaného cíle tohoto druhu je ve většině situací nezákonné.
14. Ohrožující chování
Další formou obtěžování, se kterou se někteří nájemníci setkávají, je ohrožující chování ze strany pronajímatele. Ať už toto chování přichází ve formě psychické šikany nebo prohlášení, že by proti vám pronajímatel mohl podniknout nějaké negativní kroky, výhružné chování není nikdy součástí nájemní smlouvy.
Za žádných okolností není pronajímateli dovoleno použít násilí k vnucení své vůle nájemci. Existuje složitý systém zákonů chránících pronajímatele i nájemce. Pokud kterákoli strana potřebuje pomoc, problémy by měly být řešeny běžnými kanály. Cokoli jiného může znamenat potíže.
15. Sexuální obtěžování
Stejně jako v mnoha jiných oblastech života může sexuální obtěžování v situacích pronajímání postavit ošklivou hlavu. Sexuální obtěžování může mít mnoho podob a může mít různou závažnost. Bez ohledu na typ však pronajímatel nikdy nesmí překročit nájemníka.
Sexuální obtěžování je závažný trestný čin a může vést k velkým problémům pro pronajímatele. Pokud máte pocit, že vás váš pronajímatel sexuálně obtěžuje, vaším prvním krokem by mělo být vznést obvinění a podat formální stížnost. V případech, kdy se věci obtížně prokazují, vás může ochránit sbírka zdokumentovaných stížností.
16. Služební zvířata
O některých majitelích je známo, že mají záchvat, když zjistí, že jeden z jejich nájemníků má psa v domě, který nepovoluje domácí mazlíčky. Pochopitelně také. Koneckonců, pronajímatel pravděpodobně zavedl pravidlo zákazu domácích zvířat z důvodů, které jsou pro něj důležité.
V případě služebních zvířat však musí být pronajímatelé vstřícnější. Každý, kdo používá služebního psa, ví, že pro jeho zvířecí pomocníky platí výjimky a pronajímatelé nemají právo tuto skutečnost zpochybňovat.
V mnoha případech pronajímatelé jednoduše neznají rozdíl mezi služebními zvířaty a domácími mazlíčky. Pokud se domníváte, že tomu tak je ve vaší konkrétní situaci, může být dobré prodiskutovat s pronajímatelem tyto problémy, než podniknete kroky k tomu, aby se dostal do potíží.
Měli byste nahlásit svého pronajímatele?
Hlášení do HUD
Pokud se pronajímatel dopustil jednoho nebo více porušení popsaných výše, domáhání se odškodnění prostřednictvím právního systému není jedinou věcí, kterou byste měli udělat. Pokud váš pronajímatel spolupracuje s Americké ministerstvo pro bydlení a rozvoj měst (HUD) , je třeba u tohoto oddělení podat hlášení. Majitel, který poruší zákon a zároveň se finančně obohatí dotacemi financovanými daňovými poplatníky, bude pravděpodobně pokutován a bude mu zakázáno spolupracovat s federální vládou.
Podávání zpráv na stránkách s recenzemi pronajímatele
Měli byste také používat stránky s recenzemi pronajímatelů, abyste se podělili o své zkušenosti, protože to může ostatní zachránit před situací, kterou jste udělali vy. Stránky jako RateMyLandlord mají tisíce podrobných recenzí pronajímatelů a Openigloo kromě poskytování skutečných recenzí sleduje porušení pronajímatelů, historii štěnic v majetku atd.
Bydlíte v oblasti s kontrolovaným pronájmem?
V některých částech země zákony o regulaci nájemného upravují, kolik si může pronajímatel účtovat za pronájem jednotky. Zákony o regulaci nájemného také upravují, jak se má postupovat při vystěhování.
Jsou zavedeny zákony o regulaci nájemného, aby byl pronájem pro jednotlivce dostupnější. Ale protože je nájemné uměle nízké, majitelé mají tendenci být nemotivovaní, pokud jde o provádění oprav a provádění údržby, nebo se může stát, že si nemohou dovolit dělat ani jedno.
Pokud se ocitnete v takové situaci, pravděpodobně budete hledat způsob, jak dostat svého pronajímatele do problémů. Ale v oblasti s regulovaným nájemným můžete bohužel opravdu jen počkat, až vám vyprší nájem.
Váš pronajímatel vás nebude moci vystěhovat, pokud je nějakým způsobem nahlásíte. Aby byl váš pronajímatel v souladu se zákony o regulaci nájemného, bude muset nabídnout nájemní smlouvu bez ohledu na to, co jste udělali ve snaze pohnat je k odpovědnosti.
Podání žaloby o drobných pohledávkách proti pronajímateli
Chcete-li zažalovat svého pronajímatele za jakékoli z výše uvedených porušení, budete muset podat žalobu u soudu pro drobné nároky. Než však podáte žalobu, musíte si být jisti, že žalujete správnou osobu nebo subjekt.
Žalovat soukromého pronajímatele vs. Žalovat společnost spravující majetek
Je váš pronajímatel soukromý? Pokud ano, budete je žalovat přímo. Pokud jednáte se správcem nemovitosti, který jedná jménem společnosti spravující nemovitost, může společnost pro správu nemovitosti odpovídat i za škody způsobené správcem nemovitosti.
Pokud se chystáte žalovat svého pronajímatele, najmout právníka se může ukázat jako užitečné. Za prvé, kvalifikovaný a zkušený právník by byl schopen určit, kde s největší pravděpodobností spočívá odpovědnost od samého počátku.
Jak proces funguje
Jakmile bude žaloba podána u soudu pro drobné nároky, bude pronajímatel informován, že byl žalován, a bude mít určitou dobu na to, aby na žalobu odpověděl. Množství poskytnutého času se liší stát od státu. Ve většině států je to 30 dní.
Mějte na paměti, že nemůžete podat vlastní žalobu. Zde je další případ, kdy by bylo výhodné mít na své straně právníka. Nebo si můžete najmout důvěryhodného přítele nebo místního šerifa, aby za vás podal žalobu.
Vyplatí se žalovat pronajímatele?
Před podáním žaloby je třeba zvážit několik věcí. Například byste mohli prohrát soudní spor, což znamená, že byste prošli všemi problémy a zaplatili spoustu peněz za nic. Pronajímatel nebo společnost spravující majetek by také mohla podat žalobu a v takovém případě byste jim museli kompenzovat různé věci, pokud byste prohráli.
Existují samozřejmě okolnosti, kdy je podání žaloby naprosto nezbytné, například když nedbalost nebo nedbalost pronajímatele vede k vážnému zranění. Ale v případě, kdy pronajímatel jednoduše zadržuje kauci ve výši 100 USD, je pravděpodobně nejlepší zůstat mimo soud pro drobné nároky, přijmout ztrátu, upozornit ostatní na své zkušenosti a jít dál.
