Pokud jste sledovali televizní pořady jako Flip nebo Flop , možná jste si všimli, jak moc ty ploutve utrácejí při opravě domu. Jedním z důvodů, proč většina domácích ploutví dokáže provádět drahé nákupy, je skutečnost, že IRS počítá s pěkným rozsahem výdajů na domácí ploutve.
Lidé, kteří s listováním začínají, se pravděpodobně diví, co odečítají, a to oprávněně.
Způsob, jakým se odečítají vaše výdaje, bude záviset na tom, zda jste nebo nejste obchodník, nebo to jen používáte jako investici. Většina domácích ploutví však bude schopna odepsat výdaje, které se týkají oprav, reklamy, cestování a také materiálů používaných v jejich domácnosti.
Po pravdě řečeno, pokusit se zjistit, jaké mohou být vaše odpočty, je záležitost, kterou je nejlepší nechat na účetním. Pokusíme se vám však vysvětlit pravidla pro výdaje, abychom vám pomohli odhadnout, zda je pro vás oprava a převrácení správná volba.
Jak podat daňové přiznání při převrácení domu
Způsob, jakým podáváte daně během převrácení domu, se změní v závislosti na tom, zda jako způsob převrácení používáte firmu. Zde je to, co potřebujete vědět:
Je důležité promluvit si s účetním, abyste zjistili, který daňový plán by pro vás byl nejvhodnější. Díky tomu mají dealeři i investoři tendenci mít podobné odpisy nákladů, které mohou použít ke snížení výše daní, které mají. Když obracíte domov, budete muset podat 1040 Schedule C.
Jak často musíte jako domácí ploutev podávat daně?
Pokud jste jednotlivec, který právě obrací jeden dům a bude jej vlastnit déle než rok, je pravděpodobné, že budete v pořádku s jejich podáváním jednou ročně. Pokud máte status prodejce, měli byste podávat své daně čtvrtletně.
Jaké jsou nejčastější výdaje, které můžete odepsat při přestřelce?
Převrácení domu je notoricky drahé, ale naštěstí je IRS docela pěkný o tom, co můžete udělat pro snížení daňové zátěže. Nejlepším způsobem, jak zajistit snížení daňové zátěže, je odepisování nákladů.
Fix a flip investoři mohou odečíst konkrétní výdaje před převrácením nemovitosti, zatímco existují určité odpočty, které lze provést až po dokončení práce a prodeji domu.
Mezi nejčastější výdaje patří:
Kapitálové výdaje
Toto je zastřešující termín pro výdaje, které jsou prováděny s potřebou nákupu a převrácení domu. I když si nemůžete odečíst cenu domu, který si koupíte, můžete si odečíst daně, poplatky, úroky, náklady na uzavření a také věci jako provize z prodeje.
Při výpočtu úroků a daní, které si můžete odečíst, se ujistěte, že je vypočítáte na základě časového období, kdy jste si dům nechali.
Náklady na renovaci
Dalším velkým odpisem, který si domácí ploutve mohou užívat, se zabývá náklady na renovaci. Jednoduše řečeno, toto je zastřešující termín pro všechny peníze, které budete muset zaplatit v rámci renovace. To zahrnuje věci, jako je kontrola vašeho domova, povolení k renovaci, materiály a také skutečné zaplacení smluvní posádky.
Tento náklad je však jedním z těch, které jsou odečitatelné až po prodeji domu.
Výdaje na domácí podnikání
Pokud podáváte zprávu jako LLC nebo se má za to, že podnikáte, máte také právo odepsat výdaje na domácí podnikání. Patří mezi ně věci jako váš účet za mobilní telefon, služby související s domácí kanceláří, vizitky, profesionální členství a také kancelářské potřeby. Věřte tomu nebo ne, dokonce i vzácné typy domácích podniků mají rády homebrewing může odečíst zásoby.
Pokud inzerujete svůj dům na prodej nebo potřebujete cestovat na domovskou stránku, mohou být tyto výdaje také zahrnuty jako součást vašich daní. Také, pokud jste si najali realitního makléře, aby lokalizoval nemovitost, provize, která jim byla zaplacena, je daňově uznatelná.
Cestovní a jiné výdaje
Pokud musíte cestovat v rámci projektu převrácení domu, můžete si obecně odečíst náklady na ujeté kilometry umístěné na vašem vozidle, pokud to platí pro podnikání. Lze také odečíst cestovní náklady a náklady na ubytování, které musí být provedeny pro obchodní operace.
Ujistěte se, že započítáte spotřebovaný plyn při cestě do az nemovitosti a veškeré opotřebení, ke kterému došlo na vozidle. Také, pokud pobavíte potenciální kupce tím, že je vezmete na večeři nebo oběd, jsou to odečitatelné výdaje.
Jak se mohu vyhnout dani z kapitálových zisků s překlopením domu?
House flips jsou známé tím, že mají vysoké výdaje a jsou magnetem pro daň z kapitálových výnosů. Daň z kapitálových výnosů je specializovanou investiční daní. To může znamenat, že váš flip může dosáhnout tak vysoké daňové sazby, jako je 10 procent nebo více.
Naštěstí existují způsoby, jak se vyhnout nebo snížit daň z kapitálových zisků pomocí house flip. Tyto zahrnují:
Stojí oprava a převracení za daně?
To je otázka za milion a upřímně řečeno, záleží na tom, jaká je situace. Průměrný úspěšný projekt převrácení domu přinese zisk kolem 20 000 $. Pokud jste doufali, že zisk bude dostatečný na živobytí po dobu jednoho roku, nebude tomu tak. To je důvod, proč většina domácích ploutví má jinou práci nebo je klasifikována jako prodejci.
Je součástí práce house flipper zajistit, že dům, který se rozhodnou opravit a převrátit, bude schopen přinést zisk. To samo o sobě je součástí souboru dovedností, díky kterému je ploutev úspěšný. Pokud nevíte, jak to udělat, aby to fungovalo, neměli byste se pokoušet živit převracením domů.
Daň z převrácení domu vs. Daně z dlouhodobého pronájmu
Pokud vlastníte jakoukoli investici, ať už jsou to akcie, nemovitosti nebo veterány, a po roce je prodáte se ziskem, IRS považuje zisk za normální příjem. V tomto případě jste považováni za prodejce a jste zdaněni vaší standardní sazbou daně.
Jako prodejce jste někdo, kdo něco koupí, vylepší, pak se otočí a prodá se ziskem. V očích vlády je investor do nemovitostí totéž, co obchodník se starožitnostmi a restaurátor veteránů.
Ať už kupujete domy pod LLC nebo svým vlastním osobním jménem, jste firma. Čím více fungujete jako firma, včetně plánu investování do nemovitostí, tím větší šanci máte na zisk. Na pronajímatele se na druhé straně pohlíží jinak. Nejsou považováni za dealery a místo toho jsou považováni za dlouhodobé investory , který jim poskytuje zvýhodněné daňové zacházení.
Související otázky
Jak dlouho trvá oprava a převrácení domu?
To závisí na tom, jak děláte převrácení. Pokud se díváte na krátkodobý flip, měli byste očekávat, že celý proces provedete do 90 dnů. Pokud chcete dům prodat za rok, můžete mít delší lhůtu.
Měl bych volat CPA ohledně daní z převrácení mého domu?
Pokud si někdy budete lámat hlavu nad tím, jak platit daně z vašeho domu, měli byste co nejdříve zajít k daňovému expertovi. CPA vám bude moci poradit, jak vytěžit maximum ze svého zisku a jak se udržet v souladu.
Je převrácení domu těžké?
Pokud máte ty správné kontakty a víte, kde najít levné domy, pak převrácení domu nebude těžké. Většina lidí však na to není vybavena sama. Pokud se chcete naučit lana, připojte se k realitní investiční skupině.
