Koupě domu je jedním z největších rozhodnutí, které můžete v dospělosti udělat. Důvodů, proč by si manželský pár pořídil dům pod jedním jménem, je několik. Možná má jeden z manželů lepší úvěr, nebo je to možná investiční nemovitost; v každém případě musíte rozumět podmínkám.
Pokud jste manželský pár, který kupuje dům pod jedním jménem, uvědomte si výhody a nevýhody tohoto rozhodnutí. Měli byste také znát obecné právo vašeho státu a pravidla komunitního vlastnictví. Nakonec určete, zda váš manžel bude na hypotéku, titul nebo ani jedno.
Koupě domu pod jedním jménem
Jeden z manželů si může koupit dům bez druhého, pokud jsou manželé. Ve skutečnosti je podle SFGate někdy praktičtější žádat o hypotéku pouze s jedním z manželů.
Je možné, že byl poškozen úvěr manželky nebo že manžel je nezaměstnaný. Toto jsou dva nejčastější důvody, proč si pár pořídit dům pod jedním jménem. Společné hypotéky na druhou stranu poskytují některé výhody:
Měli byste pečlivě zvážit výhody a nevýhody nákupu domu pouze na jméno jednoho partnera. Pamatujte, že listina a titul bude pouze na listině a titulu manžela nebo manželky, kteří si půjčku berou.
Špatná úvěrová historie
Když má jeden z partnerů slabý kredit, je pravděpodobnější, že manželský pár vydělá na samostatném nákupu domu. Nepříznivá platební historie v úvěrovém záznamu jedné osoby by mohla ohrozit vaši žádost o úvěr na bydlení nebo dramaticky zvýšit úrokové sazby a měsíční platby.
Hlavním důvodem, proč nekupovat dům společně, je skutečnost, že jeden z manželů má hroznou zásluhu. Použití spotřebitelské zprávy a FICO skóre někoho s vynikajícími záznamy o výpůjčkách může usnadnit kvalifikaci.
Zvažte však své úvěrové problémy v kontextu příjmu, majetku a dluhu vašeho manžela. Tyto další aspekty jsou stejně zásadní.
Manžel s nízkým příjmem
Dalším důvodem, proč by se manželský pár mohl rozhodnout koupit dům pod jedním jménem, je, že jeden z manželů má malý nebo žádný příjem. Tato situace může nastat z mnoha příčin.
Poměr dluhu k příjmu (DTI) berou v úvahu podniky poskytující úvěry na bydlení po celém světě, včetně Spojeného království, Kanady, Austrálie, Floridy, Texasu, Kalifornie, Gruzie a dalších. Ukazatel DTI není podporován manželem s nízkými příjmy, i když jejich dluhy to dělat mohou.
Získání hypotéky bez manžela
Bez druhého z manželů může mít manžel nebo manželka nárok na hypotéku. Měli byste naopak žádat o hypotéku bez manžela?
Zda byste měli žádat o hypotéku společně, závisí na vaší finanční situaci. Pokud máte oba: Zde jsou některé užitečné pokyny:
Vzhledem k tomu, že banky posuzují váš kombinovaný příjem, budete moci získat větší úvěr, pokud budete mít stejný úvěr. Ve většině případů je lepší požádat o hypotéku se svým partnerem.
Formulář žádosti o hypotéku
O hypotéku můžete žádat bez manžela nebo manželky, ale firma se rozhodne, zda vaši žádost schválí či nikoli, na základě čtyř klíčových upisovacích faktorů. Mezi tyto prvky patří:
Kreditní skóre a příjem jednoho z manželů budou při žádosti o půjčku zohledněny samostatně. Na druhou stranu problémy s dluhy a aktivy jsou náročnější na řešení. Záleží na tom, který z manželů co vlastní a kde bydlíte z hlediska majetku i dluhů.
Jsou při žádosti o hypotéku důležité kreditní skóre a příjem?
Zda má smysl, aby o hypotéku žádal jeden z manželů spíše než oba, závisí na jejich příjmu a kreditním skóre.
Věřitelé často dokážou rozlišovat mezi příjmem manžela a manželky. Každý má po většinu času W-2.
Dividendy z investic nebo zisky z prodeje akcií a dluhopisů mohou být zdrojem sdíleného příjmu. Banka zváží tyto scénáře kombinovaného příjmu a zváží ostatní individuální příjmy.
Kreditní skóre je ještě snazší pochopit. Každý partner má svůj vlastní. V důsledku toho bude věřitel zvažovat pouze úvěrový záznam manžela, který o půjčku žádá.
Aktiva a dluhy
Při rozhodování, zda manžel může získat hypotéku bez manželky, hrají roli i dluhy a majetek obou stran.
Když jeden z manželů požádá o hypotéku sám, majetek na jméno manželky nebo dluhy na jméno manžela mohou, ale nemusí být prověřovány. Je to závislé na dvou faktorech:
Podle Federálního úřadu pro bydlení musí upisovatelé prověřit dluhy manžela, který si nepůjčuje. Banka může rozdělit finanční nástroje podle jednotlivých vlastníků pro tradiční úvěry, ale je nepravděpodobné, že tak učiní.
Common-law vs. státy vlastnictví Společenství
Pokud jste vdaná, o tom, zda si můžete koupit dům bez svého manžela nebo manželky, rozhoduje stát, ve kterém žijete. Buď žijete ve státě společného vlastnictví nebo ve státě se společným právem.
Společenství vlastnictví států
Pokud žijete ve společném vlastnictví, vy a váš manžel vlastníte veškerý majetek získaný během manželství. Existuje devět komunitních států: Arizona, Kalifornie, Idaho, Louisiana, Nevada, Nové Mexiko, Texas, Washington a Wisconsin.
Je možné nechat manžela z hypotéky, pokud žijete ve společném vlastnictví státu. Pokud však požádáte o půjčku FHA nebo VA, věřitel bude muset vzít v úvahu i dluhy vašeho manžela. To by mohlo být problematické, pokud má váš manžel hodně dluhů, protože by to mohlo zvýšit váš poměr dluhu k příjmu.
Pokud svému manželovi bráníte v hypotéce z jiného důvodu, jako je nízké kreditní skóre, mohlo by to být prospěšné. Pokud žijete ve státě společného vlastnictví, ale nechcete, aby byl váš manžel na titul, nebude to možné. Kvůli zákonům o společném vlastnictví bude váš manžel vlastnit 50 % domu.
Common-Law státy
Opakem státu společného vlastnictví je stát společného práva. Common law znamená, že sdílíte rovným dílem vlastnictví jakéhokoli majetku, který získáte v manželství. O hypotéku můžete žádat bez manžela/manželky a věřitel nebude moci brát ohled na své finance.
Státy obecného práva vám také umožňují uvést své jméno na titul bez vašeho manžela nebo manželky. Pokud by nastala okolnost, že jste se s partnerem rozešli, domov by byl jen váš.
Úvahy o koupi domu
Když se chystáte žádat o půjčku na bydlení, je třeba zvážit několik věcí. Standardem je zvolit si konvenční půjčku, ale to je v podstatě nemožné, pokud máte méně než hvězdný úvěr. Můžete se však podívat na několik různých možností.
Kupte si dům sami
Pokud je váš příjem dostatečně vysoký a vaše kreditní skóre je dobré, můžete o hypotéku požádat bez manžela nebo manželky. To je výhodné, pokud má váš manžel špatné kreditní skóre.
Špatné kreditní skóre může vést k vyšším úrokovým sazbám a způsobit, že budete mít dražší hypotéku. Navíc v mnoha případech věřitelé ani neuvažují o sepsání půjčky, pokud máte špatný úvěr.
Požádejte o půjčku FHA
Pokud vám kreditní skóre vašeho manžela brání mít konvenční půjčku, můžete požádat o půjčku FHA. Půjčka FHA nemá specifické požadavky na kreditní skóre. Věřitelé však obvykle rezervují nejlepší sazby pro dlužníky s kreditním skóre 620 nebo vyšším.
Opravte svůj kredit
Pokud máte vy nebo váš manžel nízké kreditní skóre, pracujte na jeho opravě. Můžete to udělat tak, že budete každý měsíc platit své účty včas a opravíte chyby v kreditní zprávě. Pokuste se odstranit sporné účty a ponechat úvěrové účty otevřené, ale používejte je moudře.
Výhody jednoho manžela na hypotéku
Manželské páry, které kupují bydlení nebo refinancují své současné bydlení, nemusí mít na hypotéku oba manžele.
To může být někdy výhodné na základě finanční situace jednoho z manželů. Existuje několik důvodů, proč by si manželský pár mohl chtít koupit dům pouze na jméno jednoho z manželů.
Vyhněte se úvěrovým problémům
Problémy s hypotékou mohou nastat, když jeden z manželů má špatný úvěr na společnou žádost. Hypoteční věřitelé mají tendenci stahovat sloučené úvěrové zprávy s historií a skóre každého žadatele. Věřitelé poté používají k hodnocení žádostí nejnižší ze dvou skóre nebo prostřední ze tří skóre.
Termínem pro tento proces je reprezentativní kreditní skóre. Věřitelé bohužel neprůměrují kreditní skóre obou žadatelů. Místo toho vyhodí skóre lepšího žadatele a učiní nabídku na základě toho nižšího.
Tato situace může mít za následek vyšší úrokovou sazbu a může způsobit problémy s nárokem na půjčku vůbec. Úvěrové skóre pod 580 obvykle většina věřitelů odmítne. Pokud má váš manžel takové kreditní skóre, měli byste o půjčku požádat sami.
Ušetřete peníze na úrocích z hypotéky
Pokud má jeden z manželů dobrý kredit, ale druhý z manželů má vynikající kredit, měl by manžel s vyšším kreditem zvážit podání žádosti sám. To vám může pomoci zajistit nižší sazbu hypotéky a dlouhodobě ušetřit tisíce za váš úvěr na bydlení.
Federální rezervní systém provedl studii o hypotečních nákladech. 10 % majitelů domů mohlo zaplatit alespoň o 0,125 % méně, kdyby se kvalifikovanější kupující přihlásil sám. Dalších 25 % dlužníků si tímto způsobem mohlo výrazně snížit náklady na úvěr.
Zachovat majetek, pokud má jeden z manželů dluh
Váš dům je považován za majetek, který může být za určitých okolností zastaven nebo zkonfiskován. Nesplácené studentské půjčky, nezaplacené daně nebo výživné na děti nebo nezaplacené rozsudky mohou způsobit, že váš manžel bude zranitelný vůči zabavení majetku. Koupě domu na jedno jméno ho může ochránit před věřiteli.
To platí i v případě, že před svatbou kupujete dům za peníze. Pokud však vašemu manželovi vznikl dluh po svatbě, ochrana nemusí platit.
Zjednodušte plánování nemovitostí
Mít dům na jméno jednoho z manželů zjednodušuje plánování majetku, zejména v případě druhého manželství. Pokud byste chtěli přenechat svůj dům svým dětem z prvního manželství, je to jednodušší. Je to proto, že váš manžel na to nebude mít práva.
Zabraňte rozvodovým bitvám
Nikdo se neplánuje rozvést, když se vezmou. Pokud však dáváte většinu peněz, proces se zjednoduší, pokud dům koupíte.
Nevýhody mít jednoho manžela na hypotéku
Pokud mají oba manželé srovnatelné úvěrové a společné plánování nemovitostí, má smysl využít společnou žádost o hypotéku. Opuštění manžela s dobrým úvěrem může pouze snížit vaši půjčovací schopnost.
Menší příjem
Největší nevýhodou opuštění hypotéky od manžela/manželky je to, že tento příjem nemůžete v žádosti započítat. To může ovlivnit částku, kterou si můžete půjčit. Vyšší příjem znamená, že si můžete dovolit vyšší splátku hypotéky a navyšuje maximální výši úvěru.
Páry, které žádají o hypotéku společně, si často mohou dovolit větší a dražší domy než samoživitelé.
Vyšší poměr dluhu k příjmu
Váš poměr dluhu k příjmu (DTI) je ovlivněn, pokud opustíte svého manžela nebo manželku z hypotéky. Dluh k příjmu je způsob, jakým věřitelé určují, kolik domu si můžete dovolit. DTI se určuje porovnáním vašeho hrubého měsíčního příjmu s vašimi měsíčními dluhy.
Měsíční dluhy zahrnují studentské půjčky, půjčky na auta a platby kreditními kartami. Poskytovatelé hypoték pak určí, kolik zbývá ve vašem rozpočtu na splátku hypotéky. Čím vyšší je váš příjem a nižší dluh, tím více domu si můžete dovolit.
Požadavky DTI je těžší splnit, pokud má osoba uvedená v žádosti vysoké dluhy a nemusí mít nárok na očekávanou částku půjčky.
Malá práva k nemovitosti
Pokud nemáte hypotéku vy, ale váš manžel nebo manželka, můžete mít na ni malá práva vlastnictví . Váš partner může činit velká rozhodnutí bez vašeho souhlasu.
Tato rozhodnutí zahrnují půjčku proti vlastnímu kapitálu, prodej nemovitosti a přenechání nemovitosti někomu jinému. Pokud nemáte hypotéku, nemusíte vědět, co se s domem děje.
Jaké jsou předpoklady pro hypotéku?
Na hypotéčním listu nemusíte uvádět svého manžela, který si nepůjčuje, a také není nutné, aby byl uveden v titulu nebo listině. Banka však stále vyžaduje, aby manžel, který si nepůjčil, podepsal nějaké papíry.
Důvodem je, že manžel, který nemá hypotéku, stále vlastní dům a banka si chce být jistá, že může zabavit, pokud pár zaostává se svými platbami.
Musíme se podívat na složky hypotéky, abychom pochopili, proč to banka dělá. Půjčka se skládá ze dvou důležitých dokumentů:
Hypotéka A Poznámka
I když se to může zdát jako malý rozdíl, je to zásadní. Směnku, která je závazkem k platbě, musí podepsat pouze manžel, který si půjčuje. V případě, že hypotéka nebude v prodlení, banka nebude po druhém partnerovi požadovat náhradu.
Proč tedy banka požaduje, aby hypotéku podepsaly obě strany? Vzhledem k tomu, že hypotéka je zástavním právem k nemovitosti, je tomu tak a je to právní dokument, který dává bance pravomoc zabavit a zabavit nemovitost.
I když nejsou odpovědní za splacení dluhu, manžel nebo manželka, která není na směnce, si ponechává vlastnictví nemovitosti. To by mohlo vést ke sporu o to, čí vlastnická práva mají přednost před druhým.
Související otázky
Pokud nechám v názvu jméno svého manžela, mohu ho přidat později?
Pokud v názvu ponecháte jméno svého manžela nebo manželky, můžete jej přidat později prostřednictvím prohlášení o vzdání se nároku. Listina o vzdání se nároku vám umožňuje převést majetkový podíl z jedné osoby na druhou. Osoba převádějící úrok se nazývá poskytovatel grantu a příjemce se nazývá příjemce grantu.
Kromě přidání vašeho manžela do titulu lidé získávají z různých důvodů prohlášení o vzdání se nároku. Odstranění manžela po rozvodu, předání majetku jinému členovi rodiny a vložení majetku do svěřenského fondu jsou některé důvody. Nevýhodou je, že prohlášení o vzdání se nároku neposkytuje žádné ze stran žádné záruky ohledně majetku nebo vlastnictví.
Může jeden z manželů refinancovat hypotéku bez druhého?
Pokud má jeden z manželů stávající hypotéku, může hypotéku refinancovat pouze na své jméno. Pokud jsou oba manželé na stávající hypotéku, závisí možnosti na cílech refinancování.
Pokud chtějí oba manželé zůstat na společné hypotéce, musí oba požádat o nový úvěr na bydlení. Není možné refinancovat pouze s jedním dlužníkem a ponechat na hypotéce obě jména.
V situacích rozvodu to může být složité. Pokud chce jedna osoba odstranit jméno druhé osoby z hypotéky, musí odstraněná osoba souhlasit. Nemůžete refinancovat společnou hypotéku bez souhlasu jiného dlužníka; to je považováno za hypoteční podvod.
Manžel, který zůstává na hypotéku, musí mít nárok na úvěr sám. To znamená splnit požadavky na kreditní skóre, zaměstnání, příjem a poměr dluhu k příjmu. Zbývající manžel z úvěru bude muset také zaplatit náklady na uzavření.
