Pokud se účastníte transakce s nemovitostmi, může se během celého procesu změnit spousta věcí. Mezi prvním kolem vyjednávání a uzávěrkou může kterákoli strana požádat o různé podmínky.
O novaci v oblasti nemovitostí jde, když nahradíte starou smlouvu novou kvůli změnám termínu. Vzhledem k tomu, že nemůžete jen vyškrtnout část smlouvy a provést změnu, potřebujete právní metodu. Váš realitní makléř vám může pomoci celým procesem a realitní právník zkontroluje konečnou smlouvu.
Nákup domu je jedním z nejvýznamnějších (ne-li největším) nákupem, který kdy uděláte. Proto je nezbytné mít všechny své kachny v řadě, pokud jde o nezbytné papírování. Poslední věc, kterou chcete, je, aby vaše dohoda padla kvůli nejasným podmínkám.
Co je Novation?
Stručně řečeno, novace je právní termín, který popisuje přechod jedné povinnosti nebo strany na jinou. Namísto pouhého přidání nebo změny stávající smlouvy nahradí novace starou smlouvu novou právní dohodou. Novace vyžaduje platnou bývalou smlouvu, vzájemnou dohodu mezi všemi zúčastněnými stranami a ukončení původní smlouvy.
K novaci může dojít kdekoli, kde se tvoří platné smlouvy od finančního trhu, přes nákup a prodej podniku až po nemovitosti.
Co je to novace v realitách?
Za prvé, je důležité pochopit, že to, že potřebujete novaci, neznamená, že je váš obchod s nemovitostmi v ohrožení. Místo toho je to přesně naopak – novace vás chrání před jakýmkoli zmatkem kolem smlouvy.
Když dáváte nabídku (nebo přijímáte nabídku) na nemovitost, potřebujete písemnou smlouvu. Vaše realitní makléř zajišťuje, že v této smlouvě jsou zahrnuty všechny podmínky kupujícího a prodávajícího. Poté kupující i prodávající zkontrolují smlouvu a podepíší ji, aby byla uzavřena dohoda.
Realitní právník zkontroluje podepsanou smlouvu, aby se ujistil, že je vše v pořádku. Mezi podepsáním původní dohody a konečným uzavřením domu je však často dlouhá cesta.
A jak se říká, může se stát cokoliv. Není proto neobvyklé, že některá ze stran nakonec požádá o změny před cílovou čárou.
Když k tomu dojde, agent uzavře zcela novou dohodu, která ruší dřívější smlouvu. Všechny zúčastněné strany si nový dokument prohlédnou a podepíší. Poté musí realitní právník znovu přezkoumat tuto nově podepsanou smlouvu.
Typy novace v nemovitostech
Existují tři hlavní formy novace, které je třeba si uvědomit, pokud jde o nemovitosti. Jedná se o následující:
Příklady novace v realitách
Naštěstí je s novacemi v rezidenčních transakcích poněkud snadné manipulovat, protože je to obvykle jen mezi kupujícím a prodávajícím. V některých případech může být zapojena třetí strana, například banka nebo hypoteční společnost. Věci mohou být v těchto situacích trochu náročnější, ale dobrý agent může pomoci věci hladce posouvat.
Novaci potřebujete, kdykoli chce někdo změnit podmínky v původní smlouvě, bez ohledu na to, jak velké nebo malé. Navíc ústní dohody z dlouhodobého hlediska neobstojí. I když obě strany vzájemně souhlasí se změnou, je nutné, abyste měli písemnou dohodu.
Pouhé protřepání bez uzavření nové písemné smlouvy nebude dostatečným důkazem nebo podporou pro pozdější spory. Proto musíte získat novaci.
Zde je několik příkladů nejběžnějších situací, které by vyžadovaly novaci v a nemovitost obchod.
1. Domácí inspekce odhaluje problémy
Pokud si pořizujete nový dům, je rozumné si pořídit domovní prohlídka aby bylo zajištěno, že vše funguje správně. Přestože se předpokládá, že prodávající plně zveřejní jakékoli problémy s majetkem, někdy se věci objeví. Pokud kontrola odhalí závažný a nákladný problém, možná budete chtít změnit původní smlouvu.
Na znění původní smlouvy samozřejmě závisí několik věcí. Ale obvykle se můžete rozhodnout, když se domovní inspekce nezdaří.
Představte si například, že domovní inspekce odhalí významný problém, jako je plíseň. Je zřejmé, že se nechcete nastěhovat do domu s plísní, ale možná nejste připraveni odejít. Místo toho můžete požádat prodejce, aby problém vyřešili, zaplatili za problém, nebo můžete obchod zabít.
Pokud se rozhodnete požádat o změny nebo o to, aby prodejci zaplatili opravy, je čas znovu jednat. Poté byste svůj požadavek předložili zástupci prodejce; pokud prodávající akceptuje, agent sepíše novou smlouvu.
Tato nová smlouva podrobně zahrnuje všechny nové podmínky. Poté vy a prodejce zkontrolujete a podepíšete novou smlouvu, čímž zrušíte starou smlouvu.
2. Změny cen
Pokud ve výše uvedeném příkladu prodejci nesouhlasí s vyřešením problému, mohou místo toho snížit katalogovou cenu. Nová cena (bez ohledu na důvod) vyžaduje sepsání nové smlouvy. Všechny strany znovu posoudí změny, podepíší, pokud souhlasí, a dohoda se posune vpřed.
Dalším příkladem možné změny ceny by byly problémy s oceněním. Pokud se ocenění vrátí s nižší hodnotou, než je ceníková cena, může to být zádrhel. Váš věřitel nemusí být ochoten vám půjčit více, než kolik stojí dům.
Nicméně v závislosti na tom, jak dychtiví jsou prodejci prodávat, mohou souhlasit se snížením ceny. Proto byste potřebovali novou smlouvu, která by stanovila novou cenu a případné nové podmínky. Další možností je, že prodejci s oceněním nesouhlasí a rozhodnou se zaplatit nový.
Pokud k tomu dojde, může to potenciálně posunout datum uzávěrky, což je další důvod pro novaci. (Více o tom později).
3. Změna nákladů na uzavření
Podobně jako při změně katalogové ceny, pokud se změní náklady na uzavření nebo jiné podmínky, budete potřebovat novou smlouvu. Nezáleží na tom, proč nebo kdo zavolá, jakákoliv odchylka od původních podmínek zaručuje novou písemnou smlouvu.
Může se změnit výše nákladů na uzavření nebo může dojít ke změně v tom, kdo je hradí. Například po zjištění problémů při domovní prohlídce může prodávající souhlasit s úhradou nákladů na uzavření.
V tomto případě, i když je výše nákladů na uzavření stejná, stále potřebujete novou smlouvu.
4. Změna jmen zúčastněných stran
Pokud dojde ke změně v tom, kdo je zapojen do dohody, potřebujete novaci. Například a manželský pár koupí dům ale pak se rozhodne uvést na dohodu pouze jméno jednoho z manželů. Musela by existovat nová smlouva, která by obsahovala pouze jméno manžela/manželky.
5. Změny data uzávěrky
Budete také potřebovat novaci, pokud se datum uzavření z jakéhokoli důvodu změní. Není neslýchané, že se datum uzávěrky zvedne, nebo spíše bude posunuto zpět. Problémy s domovními prohlídkami, financováním a odhady mohou zpozdit uzavření.
Může také dojít k zádrhelům s papírováním nebo se jedna ze stran může dostat do nouze. Bez ohledu na důvod, pokud se datum uzavření původní smlouvy změní, budete potřebovat zcela novou smlouvu.
Co se stane se starou smlouvou s novací?
Pokud se obáváte, že se vám stará smlouva může vrátit, nedělejte to. Novace zcela nahrazuje dřívější smlouvu zcela novou písemnou smlouvou. To znamená, že původní smlouva se stává neplatnou.
Předchozí smlouva již nebude poskytovat žádný platný doklad o dohodě. Pokud se po novaci obě strany rozhodnou vrátit se k tomu, jak věci byly, stále potřebujete novou smlouvu. Starý prostě nemůžete použít.
Související otázky
Jaký je rozdíl mezi novací a převodem v oblasti nemovitostí?
Na rozdíl od novace, postoupení nenahrazuje původní smlouvu. Místo toho převádí práva a výhody jedné strany na někoho jiného. Původní strana (postupce) stále nese břemeno původní smlouvy, ale výhody připadají nabyvateli.
V této situaci, pokud postupitel nedodrží svůj konec smlouvy, může je nabyvatel činit odpovědným. Původní smlouva je stále platná a vymahatelná. V novaci, jak bylo diskutováno, zcela nová dohoda nahrazuje starou.
Co je to odstoupení od smlouvy v oblasti nemovitostí?
Když odstoupíte od smlouvy o nemovitosti, můžete z různých důvodů od smlouvy odstoupit. Odstoupením se v podstatě dostanete na stejné místo, kde jste byli před podpisem smlouvy. Pokud jste při podpisu nepochopili podmínky, možná budete chtít odstoupit od smlouvy, pokud jste si to poté rozmysleli. To, zda máte právo odstoupit od smlouvy, však závisí na konkrétních okolnostech.
Jsou novace jen záležitostí nemovitostí?
Novace se běžně používají v nemovitostech, a to jak pro rezidenční, tak pro komerční transakce. Nejsou však určeny pouze pro obchody s nemovitostmi.Novace jsou také nezbytné pro akvizice podniků, fúze, odkupy a další podobné transakce. V podstatě kdykoli se změní podmínky smlouvy, novace se stane pravděpodobnou realitou.
