Koupě domu je velmi složitý proces s mnoha faktory, které ovlivňují schopnost kupujícího ukončit koupi. Potenciální kupci domů se při hledání nemovitostí obvykle zaměřují na vlastnosti domu, jako je plocha, velikost místnosti a prostor na dvoře. Faktory na nemovitosti nebo v její blízkosti však mohou přímo ovlivnit vaši kupní smlouvu a způsobit překážky ve vlastnictví.
Většina kupujícíchobjednat domovní prohlídkuaby mohli posoudit stav hlavní konstrukce a obytných prostor. Nicméně průzkum pozemku samotného a vlastnických hranic poskytuje mnohem jasnější pohled na to, co hodláte koupit. Váš vysněný dům může zahrnovat majetkové zásahy, které mohou ovlivnit vaši touhu nebo schopnost pokračovat v procesu koupě domu.
Někdy mohou stavby přesahovat hranice jejich vlastnických hranic do sousední oblasti. Tyto zásahy nemají žádnou fyzickou souvislost, ale jejich přítomnost může ovlivnit určité podmínky spojené s kupní smlouvou. Měli byste prozkoumat některé důležité věci týkající se právních důsledků, které mohou mít zásahy na kupujícího, který předkládá nabídku.
Pokud jste v procesu stěhování a uvažujete o najmutí stěhovací společnosti, možná se divíte Jak dlouho trvá stěhovákům naložit kamion .
Co je zasahování?
Zasahování je jakékoli vniknutí z právních hranic jednoho majetku přes právní hranice sousedního majetku. Zasahování je právně odlišeno od překročení tím, že se zaměřuje spíše na vlastnictví majetku než na jeho užívání. Mezi příklady patří strom, kůlna nebo přístavek domu, který se rozprostírá za sousední hranici pozemku.
Vzhledem k tomu, že čáry nemovitostí nejsou v reálném prostoru tak pevně segmentovány jako na mapách průzkumu, může k zásahu dojít snadno a neúmyslně. To může vést k právní a finanční zátěži, kterou majitel domu ani potenciální kupec nepředpokládal. Značný zásah by mohl učinit nemovitost neprodejnou a nakonec neprodejnou.
Zásahy mohou být osobní obtíž, ale co je důležitější, mohou způsobit zmatek ohledně skutečných hranic mezi pozemky. Mohou narušit jakékoli plánované dlouhodobé renovace, umožnit nechtěné vniknutí nebo se ukázat jako oříšek. Navíc mohou napínat a zhoršovat přátelské vztahy mezi sousedy.
Jak poznáte narušení?
Prvním krokem při identifikaci zásahu do daného majetku je přístup k jakýmkoli relativním veřejným záznamům. Kancelář vašeho místního posuzovatele by měla mít kopie listů vlastnictví nebo pozemkových průzkumů určujících výměru, velikost pozemku a hraniční čáry. Tyto dokumenty poskytují výchozí bod, zejména pokud je dokumentace aktuální.
I když jste vyzbrojeni existující dokumentací, je to dobrý nápad objednat průzkum pozemku pro potvrzení. Průzkum určí, kde leží hranice mezi dotčeným pozemkem a kolem něj. Upozorní také na případná věcná břemena, která jsou omezeným zásahem do pohodlí mezi vámi a vaším sousedem.
Zásahy a věcná břemena jsou často vzájemně dohodnuta mezi vlastníky sousedních nemovitostí. Takové pouze ústní dohody mohou potenciálnímu kupci způsobit právní konflikty ohledně spravedlivé tržní ceny a nákladů na pojištění. Právně definované hranice pomáhají vyřešit jakékoli otázky týkající se vlastnictví a vlastnických práv a vyjasňují prodejné pozemky.
Jak zásah ovlivňuje proces nákupu?
Velkým problémem při zásahu je, jak to ovlivní vaši odpovědnost za pojištění a náklady. Sousedův rýsující se pomerančovník může být žádoucím prvkem, který vám nevadí mít na zahradě. Poškození způsobené spadlými končetinami by vás však mohlo přimět k odpovědnosti za škody na jejich stromech a zatížit vaši pojistku majitele domu.
Zásah může také negativně ovlivnit prodejní hodnotu vaší nemovitosti. Budoucí kupující nemusí být tak přístupný jako vy, pokud jde o sousedův přístřešek na jeho pozemek. Naopak povolení zásahu by mohlo značně zvýšit náklady na pojištění, a to jak pro titul, tak pro samotnou zasahující strukturu.
Finanční zátěž spojená se zásahy může potenciálně utlumit přitažlivost nemovitosti pro kupující. Dodatečné náklady na pojištění nad rámec ceny prodávajícího mohou kupující odradit od zvažování prodeje. Tyto související bolesti hlavy by mohly přimět kupující ke snížení nabídky nákupu nebo k jejímu úplnému zrušení.
Jaké kroky jsou zahrnuty při nákupu pod zásahem?
V závislosti na státu a jeho vlastnických zákonech leží většina břemene ohledně zásahů do majetku na prodávajícím nemovitosti. Prodávající musí potenciálním kupcům sdělit veškeré zásahy a zajistit jejich potvrzení. Poskytnutí přesných právních hranic je zásadní, protože to ovlivňuje náklady kupujícího na pojištění vlastnického práva a způsobilost k hypotéce u jeho věřitele.
Kupující pak může zásahy povolit nebo požádat prodávajícího o jejich nápravu před uzavřením smlouvy. Povolení zásahů akceptuje veškeré související náklady, jako je pojištění odpovědnosti za zásah nebo dodatečné majetkové daně. Znamená to také menší úpravu či rekonstrukci nemovitosti a porozumění se sousedem ohledně zasahujícího majetku.
Pokud si kupující nepřeje vzít na sebe zásah a jeho důsledky, musí jej prodávající opravit. Musí provést terénní práce a kontaktovat sousední vlastníky za účelem přemístění nebo demolice zasahujícího prvku. Neodstranění uspokojivé nápravy může kupujícího zbavit jakékoli povinnosti pokračovat v jednání s prodávajícím.
Kdo řídí proces narušení?
Řešení problému s pronikáním bude do značné míry záviset na závažnosti zásahu. Jednoduchá konverzace může vyřešit něco tak drobného, jako je zarostlá zahrada nebo příliš rozšířený plot. Zásadní zásah by se však mohl ukázat jako složitější a zahrnovat právní kroky prostřednictvím přehodnocení majetku a občanskoprávních žalob.
Primární osobou při řešení narušení je inspektor nemovitosti. Vzhledem k tomu, že průzkum pozemku je klíčový pro určení, kde leží hranice, budete potřebovat posouzení odborníkem. Průzkum kůlu na pozemku jasně vymezuje hranice majetku a rozsah zásahů.
Pokud budete pokračovat v procesu nákupu, musí zvážit několik dalších odborníků. Váš pojišťovací agent a hypoteční věřitel ovlivňují vaše financování a krytí odpovědnosti. Budete také potřebovat právníka, který bude navrhovat smlouvy o vlastnictví nebo řešit konflikty nebo jednání týkající se smluv o odstranění zásahů nebo věcných břemen.
Možné opravné prostředky proti zasahování
Nejjednodušším řešením ohledně zásahu do nemovitosti je promluvit si se sousedem a dohodnout se na řešení. Jednoduché zásahy, jako je strom, plot nebo zahrada, lze snadno opravit posunutím nebo odstraněním vyčnívající části. Pevné struktury a doplňky mohou být obtížněji opravitelné, ale problémy můžete vyřešit klidnou, civilní diskusí.
Pokud vyklizení hranice pozemku není možné nebo přístupné, mohou sousední strany uzavřít finanční dohodu na zasahující pozemek. Zasahující strana si může pronajmout nebo koupit tuto konkrétní část pozemku od vlastníka nemovitosti. To umožní oběma stranám podílet se na finanční odpovědnosti vzniklé zásahem.
V případě, že se sousední strany nemohou dohodnout, může jim se zprostředkováním situace pomoci neutrální třetí strana. Vyjednavač třetí strany může pomoci stanovit podmínky prospěšné pro obě strany, aniž by zapojoval legální kanály. Nákladný a časově náročný soudní proces s nemovitostmi je poslední možností v procesu řešení a mohl by vyvolat nepřátelství mezi sousedy.
Odstranění zásahu
Pokud kupující trvá na tom, musí prodávající odstranit veškeré zásahy před zahájením jednání o prodeji nemovitosti. To se může ukázat jako zdlouhavý a únavný proces, ale prodejce může podniknout kroky k nápravě situace. Pro prodávajícího je výhodné zejména nabídnout kupujícímu smlouva o pozemkové smlouvě pro usnadnění prodeje.
Jakmile prodejce získá průzkum vsazených hranic, má prodávající zákonné právo odstranit porušující zásah. Před zahájením odstraňování nebo demolice by měl prodejce kontaktovat okolí. Ve skutečnosti to některé státní zákony mohou právně vyžadovat.
Prodávající má rovněž právo požádat souseda o zbourání nebo přemístění zásahu. S trochou štěstí se tento proces obejde bez odporu a prodej může pokračovat.
Je pravděpodobné, že spor o zasahování může vyřešit pouze soudce. Pokud se prodejce musí obrátit s případem k soudu, čekání na verdikt by mohlo prodej zdržet nebo zastavit. Pokud by dohoda propadla, prodejce stále musí vyřešit zásah a sdělit všechny podrobnosti budoucím vyhlídkám.
Související otázky
Jak blízko k hranici pozemku mohu postavit?
Požadavky na blízkost se liší stát od státu a závisí na omezeních budovy a požárních předpisů. Zohledňují také zamýšlenou výšku konstrukce a mohou zahrnovat její zamýšlené použití a omezení zón. Obecná směrnice pro boční a zadní nádvoří je tři stopy od hranice pozemku, ale vždy nejprve zkontrolujte.
Potřebuji povolení k zásahu?
Povolení k zásahu se obvykle týká použití přednosti mezi hranicemi vašeho pozemku – jinými slovy vozovkou. Používání silnice se obecně nevztahuje na prodej nemovitostí, takže povolení by nemělo být nutné. Nejlepší je však nahlédnout do zákonů a zákonů o vlastnictví vašeho státu, abyste si potvrdili, zda je budete potřebovat pro odstranění struktury.
Co kryje pojištění titulu?
Základní pojištění vlastnictví chrání kupujícího před jakýmikoli nároky a zajišťuje investici pojistníka do nemovitosti. Dodatečné potvrzení může chránit před jakýmikoli zástavními právy z předchozí renovace a hraničních nároků podložených geodézií. Pojištění titulu se však nevztahuje na žádné budoucí podvodné plány na nevědomé zastavení vašeho majetku.
